ФДМУ розробить рекомендації з оцінки майна, що перебуває в зоні АТО та на тимчасово окупованій території України

14 грудня 2015 року Фондом державного майна України спільно із Міжнародним інститутом бізнесу проведено круглий стіл, присвячений проблемам оцінки майна, яке знаходиться на тимчасово окупованій території України та в зоні проведення АТО.

У роботі круглого столу взяли участь Міністерство юстиції України, Національний банк України, Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, представники саморегулівних організацій оцінювачів України, Молдови, представники комерційних банків, фахові адвокати, ріелтори та консультанти.

Фонд державного майна України як орган державного регулювання оціночної діяльності безпосередньо зацікавлений у пошуку правових та методичних рішень для забезпечення об’єктивної і достовірної оцінки майна з метою реалізації громадянами країни, державою, територіальними громадами та юридичними особами гарантованих державою прав, пов’язаних з власністю на всій території України.

Учасники круглого столу, зокрема, звернули увагу на те, що українській державі в питаннях оцінки понесених нею збитків і їх обґрунтування у судах міжнародної юрисдикції  із залученням оцінювачів і експертів варто організувати роботу із створення єдиної бази даних заподіяних збитків. Сукупний збиток, заподіяний території нашої державі (в частині майна), експерти запропонували конкретизувати у таких напрямках:

– оцінювати поточний збиток, який полягає в фактичній повній чи частковій втраті майна і інфраструктури;

– оцінити щорічні втрати від ведення антитерористичної операції, збільшення витрат на безпеку і оборону, додаткові витрати для забезпечення виконання державою своїх соціально-економічних функцій на цих територіях країни;

– врахувати обсяг щорічного приросту вищевказаних втрат через вплив мультиплікації фактору;

– визначити обсяг втрачених доходів та інвестиційних можливостей.

За підсумками круглого столу було прийнято рекомендації Фонду державного майна спільно із Національним банком України, Фондом гарантування вкладів фізичних осіб та Міністерством юстиції удосконалити методичні засади оцінки права вимоги за зобов’язаннями фізичних і юридичних осіб, які затверджені відповідним наказом Фонду державного майна, та розробити практичні рекомендації з оцінки майна, що перебуває в зоні АТО та на тимчасово окупованій території України, для застосування оцінювачами в практичній роботі, у тому числі під час визначення вартості матеріальних збитків.

Довідково

Проблеми оцінки майна на тимчасово окупованій території України та в зоні АТО, пов’язані не тільки з аспектами обмеженого доступу для обстеження фізичної наявності та технічного стану такого майна на час оцінки, але й з комплексом правових проблем укладення та реєстрації угод з таким майном, практичної відсутності у відкритих джерелах інформації від продавців про ціну виставленого на продаж майна тощо, які, на жаль, особливо відчутні  і створюють низку додаткових ризиків для їх власників, комерційних банків при роботі із заставленим майном, при примусовій реалізації майна.

Так, фахівці ринку нерухомості, комерційні банки і оцінювачі звернули увагу на те, що реальні угоди з нерухомим майном, що належить юридичним і фізичним особам на цих територіях України, відбуваються і правове поле українського законодавства діє, але для таких угод характерні закритий для аналізу характер, значні знижки від заявленої ціни (які інколи складають 50-70 % від ціни пропозиції). У той же час, учасники круглого столу звернули увагу на дещо іншу ситуацію із нерухомим майном, що розташоване в тимчасово окупованому Криму, зокрема комерційними банками констатовано, що знижки, пов’язані з торгуванням, знаходяться в межах їх середніх значень для України.

Основними факторами, що впливають на процес ціноутворення на нерухоме майно, що знаходиться в зоні АТО, є ризик виникнення збитків від його втрати у разі відновлення активних бойових дій, ризик неправомірних дій з боку третіх осіб відносно права власності та грошових коштів від його продажу, невизначеність майбутніх подій і перспектив, надзвичайно важка соціально-економічна ситуація.

Водночас було звернуто увагу на те, що основними факторами, які спонукають до придбання нерухомості в зоні АТО, є:

– внутрішньо регіональні переміщення в межах зони АТО в більш безпечні місця для проживання (в багатьох випадках для з’ясування сукупності ризиків від ймовірної втрати нерухомого і рухомого майна оцінювачі використовують самотужки розроблені карти минулих активних бойових дій і їх наслідків);

– тимчасова доступність цін на житло через його велику пропозицію, зокрема в Донецьку та Луганську;

– певною мірою повернення переселенців додому з надією на відновлення мирного життя;

– спекулятивні чинники, дія яких відчувається навіть в таких умовах.

Отже, в основу роботи необхідно покласти кваліфіковану оцінку власності, яка ґрунтується на принципах і правилах міжнародних і національних стандартів оцінки з урахуванням того, що більшої уваги необхідно приділити саме врахуванню локальних факторів і ризиків ціноутворення, звернути увагу фахівців на необхідність застосування не тільки методів класичного порівняльного підходу, але й на застосуванні методів витратного підходу з урахуванням усіх факторів знецінення. Під час оцінки активів юридичних осіб важливого значення набуває комплекс питань, на які треба звернути особливу увагу, а саме:

– чи контролює підприємство актив, який оцінюється?

– чи може підприємство з правової і фактичної точок зору розпоряджатися та управляти цим активом?

– якими є затрати на «вхід» у права власності активом?

– чи є правові перспективи фактичного збільшення строку звернення до суду (права на поновлення строку судового оскарження)?