Щодо внесення змін до договорів купівлі-продажу об,єктів незавершеного будівництва
№ 10-23-10278 від 26 липня 2004 р.
Інструктивний лист ФДМУ
| від 27.07.2004 | N 10-23-10278 |
Щодо внесення змін до договорів купівлі-продажу об,єктів незавершеного будівництва
Регіональні відділення ФДМУ, Фонд майна АР Крим
Цим черговим листом, підготовленим Фондом державного майна за підсумками проведеного у травні місяці 2004 року семінару за темою "Правові, методологічні та організаційні аспекти реалізації та контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу", надаються роз'яснення та рекомендації з питань внесення змін до договорів купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва.
Порушені тут питання стосуються можливості, обгрунтованості та доцільності прийняття органом приватизації позитивного рішення про заміну визначеного договором купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва зобов'язання покупця щодо його добудови на розбирання цього об'єкта (або навпаки, в залежності від наданої пропозиції) *.
Проведений всебічний правовий та економічний аналіз проблеми та шляхів її вирішення дає підстави зробити такі висновки.
Внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюється державними органами приватизації згідно з Положенням про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду від 19.10.98 N 2041 і зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 11.11.98 за N 717/3157 (далі - Положення).
Ні зазначене Положення, ні відповідні законодавчі акти не містять вимог щодо принципової заборони здійснення коригування договірних умов, про які йдеться у цьому листі. Поряд з цим, згаданими документами визначено загальні обмеження характеру змін, що вносяться до договору купівлі-продажу будь-якого об'єкта приватизації, а саме: зміни не можуть передбачати зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов'язань та зменшення загального обсягу інвестицій та зобов'язань, визначених у грошовому еквіваленті.
Стосовно специфіки питання, що розглядається у цьому листі, вказані вимоги рекомендується застосовувати з урахуванням такого.
Договори купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва, за якими умовою продажу таких об'єктів є їх добудова та/або введення в експлуатацію, можуть містити також інші зобов'язання покупців. Це, наприклад, створення нових робочих місць, здійснення екологічних заходів, впорядкування прилеглих територій тощо. Це говорить про докорінну залежність всіх перелічених умов договору від першої - добудови об'єкта (крім того, треба мати на увазі також важливість такого об'єкта для збереження (розвитку) місцевої інфраструктури). У такому випадку невиконання покупцем цієї першої умови шляхом її заміни на протилежну - розбирання об'єкта спричинить зменшення загального обсягу відповідальності покупця за договором, що, як вже зазначалося вище, є забороненим.
У разі пропозиції покупця об'єкта незавершеного будівництва про заміну умови договору щодо розбирання об'єкта на умову про його добудову вважаємо, що рішення державного органу приватизації може бути позитивним. Але при цьому необхідно врахувати таке.
Приватизація об'єкта під умову його розбирання була вмотивована якимись вагомими причинами (втратою недобудовою необхідних будівельних кондицій, втратою необхідності у держави на об'єкт певного профілю тощо). Тому самостійне погодження органом приватизації на пропозицію про добудову такого об'єкта буде неправильним. У такому випадку органу приватизації необхідно заручитися погодженням органу місцевого самоврядування. Така можливість надається йому абзацом восьмим пункту 4.3 Положення.
Необхідно також враховувати питання, пов'язані з використанням землі, відведеної під такий об'єкт.
Крім того, є необхідним здійснення нової оцінки такого об'єкта незавершеного будівництва на дату оцінки, на яку його вартість визначалась як об'єкта, що продавався під розбирання.
Відповідно до Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" та Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінета Міністрів України від 10.12.2003 N1891, вартість об'єкта незавершеного будівництва під час приватизації визначається залежно від способу приватизації, виду об'єкта незавершеного будівництва (будівельно-монтажні роботи, завезені на майданчик матеріали, придбане, але не змонтоване устаткування) та наявності бухгалтерської інформації щодо фактичних витрат на будівництво об'єкта незавершеного будівництва. Тобто проводиться стандартизована або незалежна оцінка об'єкта незавершеного будівництва. Базами оцінки можуть бути ринкова вартість або вартість ліквідації.
При зміні умови договору щодо розбирання об'єкта на умову про його добудову у разі здійснення незалежної оцінки має визначатись ринкова вартість об'єкта незавершеного будівництва.
Незалежна оцінка здійснюється суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, відібраним на конкурсних засадах згідно з вимогами Положення про конкурсний відбір суб'єктів оціночної діяльності, затвердженого наказом Фонду від 25.11.2003 N 2100, за наявності відповідного звернення зацікавлених осіб.
Враховуючи, що зазначена зміна умови договору здійснюється за ініціативою власника, а законодавчими та нормативно-правовими актами видатків на здійснення нової оцінки об'єкта незавершеного будівництва у разі такої зміни не передбачено, цими обставинами рекомендується мотивувати її проведення за рахунок коштів власника об'єкта.
Проект додаткової угоди до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва має містити зобов'язання власника перераховувати на вказані державним органом приватизації реквізити суму, визначену як додатна різниця між вартістю недобудови, визначеною за результатами нової оцінки, та вартістю, зазначеною у договорі купівлі-продажу цієї недобудови під її розбирання. У разі, якщо зазначена різниця вартостей буде від'ємною, зміни до договору вносяться без зобов'язання щодо повернення цієї різниці органом приватизації.
| Заступник Голови Фонду | Д. Парфененко |
*Стосується об'єктів незавершеного будівництва, відчужених органами приватизації на аукціоні, за конкурсом або шляхом викупу.